Vous avez décidé de louer votre maison pour la rentabiliser en votre absence ? Vous avez investi dans un bien pour en tirer des revenus locatifs réguliers ? Vous avez peut-être hérité d’un bien immobilier que vous souhaiter louer ? Voici comment louer sa maison sur la base de 4 points clés.
1) Louer nu ou meublé ?
Demandez-vous si vous souhaitez louer votre maison vide ou meublée. En d’autres termes est-ce que c’est le locataire qui doit fournir les meubles ou bien est-ce que la maison est déjà meublée ? Pour répondre à la question il faut connaître le type de locataire qui pourrait occuper les lieux. S’agit-il de touristes ou de gens sédentaires ? Si ce sont des touristes, votre maison doit être louée meublée. Si ce sont des gens qui souhaitent occuper votre maison de manière sédentaire, la location peut être vide et ce ne sera pas une location saisonnière.
Si le type de locataire est composé essentiellement de touristes, vous profiterez de quelques avantages. Par exemple les loyers seront plus élevés, notamment en haute saison et le locataire ne sera pas protégé contre l’exclusion en cas de loyer impayé.
Sachez une chose, c’est qu’en location vide, le type de client intéressé par votre logement sera sédentaire. Étant donné qu’il fournir ses propres meubles, il bénéficiera de quelques avantages.
Bon à savoir : au niveau de la résiliation du bail (par le locataire), le préavis sera de 3 mois en location vide et de 1 mois en location meublée.
2) Louer sa maison soi-même ou passer par un intermédiaire ?
Vous avez le choix. Et bien sûr chaque façon de louer sa maison présente des avantages et des inconvénients.
Louer soi-même sa maison :
- Vous encaissez la globalité des loyers.
- Vous devrez créer et diffuser vous-même vos annonces immobilières (prise de photos inclue).
- Vous devrez vous-même organiser les visites de votre maison à louer.
Louer par un intermédiaire :
- L’intermédiaire s’occupe de tout.
- Elle est chargée de trouver des locataires et de faire visiter votre maison à louer.
- Elle prend naturellement une commission sur les loyers (environ 5% du total), sans compter les honoraires…
Nous verrons dans un futur article tous les avantages et inconvénients de passer par un intermédiaire.
3) Quel prix mettre à la location de sa maison ?
Plusieurs facteurs entrent en compte pour fixer le prix de votre location immobilière. Il y a notamment la surface habitable, la situation géographique, les équipements et beaucoup d’autres facteurs.
Bien évidemment le fait que la maison soit vide ou meublée aura un impact sur le prix. Le prix sera plus élevé pour une maison déjà meublée.
La période de location a aussi un impact sur le prix d’une location. Une location saisonnière (maison louée à la journée ou à la semaine) se louera plus cher qu’une maison louée au mois.
Informez-vous sur les tarifs de location de maisons dans votre secteur. Il faut bien sûr que ce soit le même type de bien. Vous fixerez un tarif qui ne soit pas trop en décalage par rapport aux autres loueurs. Ainsi vous jouerez mieux la concurrence.
Où peut-on trouver les prix pratiqués par les autres loueurs ? Regardez les annonces sur Internet, par exemple chez Airbnb, Pap, ParuVendu, Leboncoin et autres sites d’annonces immobilières.
Faites-vous aider par l’Adil (Agence départementale pour l’information sur le logement) de votre département. Voici l’adresse du site http://www.anil.org/votre-adil/.
Bon à savoir si vous voulez louer à des tarifs élevés : soignez votre mobilier, mettez en valeur l’aspect neuf/rénové de votre maison, communiquez la consommation énergétique (classe énergie A si c’est le cas).
4) Trouvez un locataire solvable
Exigez du candidat à la location un certain nombre de justificatifs pour vous aider à sélectionner le locataire le plus fiable. La liste des pièces à demander est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Il y a notamment :
- des documents d’identité (carte d’identité, permis de conduire…),
- des justificatifs de ressources (avis d’imposition, bulletins de salaire…),
- des documents attestant de la situation professionnelle (contrat de travail…),
- des justificatifs de domicile (factures EDF ou de téléphone).
Attention, si vous ne respectez pas ces dispositions, vous êtes passible d’une amende qui peut atteindre 3 000 Euros.
Vous avez la possibilité de demander au locataire sélectionné des garanties pour une éventuelle confrontation en cas de loyer impayé ou de dégradation de votre maison.
- Un dépôt de garantie : en cas de dégradations de votre maison ou d’impayés de loyer, vous êtes protégé. Le montant du dépôt est limité à un mois de loyer hors charges et est restituable à la fin du bail.
- Une caution : elle peut être exigée afin de vous garantir de son insolvabilité. La personne qui se porte caution s’engage à vous payer le loyer et les charges si le locataire n’a plus la possibilité de le faire.